Simone“二次房改”要来了？北大教授提出“新方案”，两类人或从中受益
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众所周知，从1998年开始，我国房地产业才算迎来真正意义的腾飞发展。因为从那一年开始，我国才实行“第一次房改”，中国的房地产才真正开始市场化。也正是这次“房改”彻底宣告了福利分房制度的终结，并开启了我国住房发展的新纪元，商品住房市场迎来狂飙突进发展。
国家统计局数据显示，1998年-2020年，二十多年时间，我国城镇地区的人均居住面积从9.3平米，增长到40平米左右，基本达到发达国家水平。因此有业内专家认为，当前时期，我国已经彻底告别了“住房不足”的时代。
98年“房改”不仅满足了居民日益增长的居住需求，也推动了我国城镇化水平从17.92%提升到了60%以上，更拉动了我国经济长期快速发展。
但不得不承认的是，“98房改”后，一些严峻问题也开始暴露。主要是单一的住房结构，导致的我国绝大多数大中城市的房价，二十多年来一直在波动上涨。 统计局数据显示，1998年我国平均房价不足2000元/平，但是到了2020年末，我国平均房价已经高达万元一平，房价足足上涨了5倍多。此外，中国房价行情网站数据显示，在监测的全国317个城市中，平均房价高于1万元/平的城市有77个。这意味着，一个普通的家庭，现在要购买一套100平米的全国均价的房子，至少要准备30万元的首付款，以及未来三十年每月近4200元的高额银行贷款月供。
什么才是“98房改”后我国房价持续上涨的真正原因？有人认为是投机炒作过盛，有人认为是开发商捂盘惜售各种违规销售，也有人觉得应该归因于中介哄抬。经济学与金融学接受、央行调查统计司原司长盛松成则认为，人口不断迁移和地价越拍越高，才是房价不断上涨的主要原因。
市场经济体制下供求决定价格，因此大中城市房价上涨不可避免。 其中一个最关键的因素就是，过去二十多年，我国城镇化进程也迎来快速发展，这意味着大量的农村人口会转移到城市，每年大约有超过1000万的农村居民选择进城定居，对住房的需求不断增长，进一步推高了房价。与此同时，国人对于买房的需求也与以往有重大变化，“98房改”前，以单位分房为主，大家往往都抱着“可买可不买”的心态，但“98房改”后，随着房地产不断迅猛发展，房地产投资带来的巨额红利，也在悄然改变国人的买房心态。尤其是当房地产开始与教育、医疗、户籍、婚姻等 社会 福利捆绑在一起的时候，国人对于房子的态度则变成了“必须买”。
商品住房时代，城市能级逐渐分化时代，国人对住房的需求不断提高，叠加投资投机房产短期获得巨额利润的兴起，正在摧毁我国住房价格平稳的体系。 尤其是很多人口显著增长、经济较为发达、各类资源丰富的城市，房产的投资价值日益提高，叠加供应严重跟不上增长的需求，最终导致房价高速上涨。与此同时，数以万计的普通刚需的利益也被挤压侵占。
不可忽略的是，过去一二十年来不断上涨的房价也直接带动了租赁市场的向上发展。在很多一二线城市，年轻人不仅难以承担巨额购房首付，甚至连每月数千元的租金都支付不起。调查数据显示，2020年末，我国租房规模已经高达2.1亿之多，四大一线城市，租金支出已经占到工资收入的4成以上了。
更严重的是，伴随着房价不断上涨，近年来我国住房空置率过高、投机炒作过盛、房价收入比严重偏离合理区间等问题也开始暴露出来了。
实干家曹德旺曾经更一针见血指出，市场化之后的房地产，显然弊端越来越明显了，房子的投资价值越来越高，资金都跑到房地产里去了，实体经济和高 科技 产业，甚至是小微企业等都很难得到输血，发展严重受阻。更重要的是，房地产的快速发展加剧了“不公平造富”行为，有些人奋斗一辈子买不起一套房子，有些人却可以凭借投资买房早，轻轻松松就获得了巨额利润，坐拥几十上百套房产。
此外，居高不下的房价，更在抑制生育和不利于我国“经济内循环”的发展。 抑制生育，有科学依据——房价上涨1000元/平，生育一孩的概率将降低1.8% 2.9%,生育二孩的概率将降低2.4% 8.8%。不利于经济内循环发展就更好理解了，国人工资收入的80%都用来付买房首付款了，而且后续还要偿还二三十年的银行贷款，每个人都在省吃俭用凑首付，每个人又都在勤俭节约还房贷，哪还有多余的钱消费？
综上所述，“98房改”后的二十多年时间里，我国房地产虽然迎来了长足发展，但弊端也日益显现：房价偏高，住房分配严重不均衡，投资炒作房地产过盛，房屋空置过盛严重，租赁市场结构不合理，房地产挤压消费、挤压实体经济、挤占信贷资源等。
事实上，国家层面也早就点名了房地产的问题，今年初在重要会议上，“解决好大城市住房突出问题”第一次被提出来。不仅如此，会议还部署了5大重点工作，涉及压实地方主体责任、严防资金违规进入房地产市场、加大住宅用地供给、遏制投资投机炒房行为、加强政策性租赁住房建设等。
如何高效地解决楼市目前存在的种种难题？对此北大教授徐远于今年2月份提出了“二次房改”的新方案（总结）： 1、大规模建设安居房，以40-60平方米的小户型为主，让流动人口在城市里安居乐业，启动农民工市民化。每年兴建1000 万套安居房，套均面积50 平方米，套均投资100 万元，每年直接投资10 万亿元；2、大力提高公共服务建设，例如学校、医院以及各种商业配套等；3、购置安居房时首付比例遵循不低于20%的原则，并且在贷款利率方面将会给予优惠政策；4、开放购房资格，将缴纳社保作为唯一标准，不再排斥无学历、无户籍人士。
基于该方案所述，如果“二次房改”的新方案真的开始实施，对于房地产将有深远影响。首先，大规模建设安居房，能建设1000万套最好，即便建设800万套也是底层购房群体的福祉，要知道2020年全年，商品房才卖了1000多万套。所以此举不仅可以帮助低收入群体解决居住难题，更有助于抑制高房价；其次，提到农民工市民化，就意味着降低大城市落户门槛，或者说是取消落户门槛。
不仅如此，徐远还分析总结了“二次房改”的短、中、长期意义：短期看，能够快速复苏经济；中期看，能保障未来10~15 年的经济增长和 社会 稳定；长期看，彻底打破城乡二元结构。
“二次房改”真的要来了吗？我们认为不远了。
首先，事实上，早在2008年，住建部原副部长齐骥就牵头成立了“二次房改”调研小组，开始 探索 未来更适合国情的住房制度模式；其次，以“一次房改”提出到最后实施的时间周期（10年）来看，“二次房改”可能真的离我们不远了。许多专家预测“二次房改”大约会在5年内出台；再者，要想彻底解决当前我国房地产面临的种种难题，“二次房改”势在必行。
事实上，过去四五年，我国已经在基于“二次房改”在对现有的房地产市场进行综合施策了——针对租房和购买商品房之间的“夹心层”群体，加快发展保障性租赁住房。不仅要求各大城市加大对小户型、低租金的保障性租赁住房的供给，还新建了一大批保障性租赁住房。更值得一提的是，国家从2017年起就开始 探索 “租购同权”了。值得一提的是，上个月，住建部刚刚组织40个重点城市召开了座谈会，在会议上住建部更明确要求：加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。
“二次房改” 越来越近且日益清晰，未来2类人或将从中受益，请留意：
第一类：刚进城的务工人员。上面我们已经分析过了，“二次房改”主要是针对中低收入群体而推出的“保障性住房”。相较于购买商品房，这类保障性住房有三个优势，其一是价格低、其二是获得易，其三是购买有政策支持。而刚进城的务工人员往往还未站稳脚跟，所以40-60平的小户型住房非常适合他们。所以毫无疑问这类人堪称是“二次房改”的最大受益者；
第二类：无房刚需购房者。“二次房改”与现有的楼市调控相辅相成，尤其是大规模安居房的引入，势必对现有的商品房市场体系造成冲击——进一步分流商品房市场的购房压力，扭转商品房市场一家独大的局面，直接抑制商品房价格上涨，甚至可能起到降房价的作用。换言之，随着“二次房改”政策的落地，商品房市场的价格也会进一步降低，这对于无房的购房购房者来说，是实打实的节约购房成本，从这个角度来说，无房刚需购房者也是“二次房改”的受益者。
转自 楼市新观
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