楼市再次回暖，2019年下半年房价会涨吗？

楼市再次回暖，2019年下半年房价会涨吗？

不可避免的上涨啊！

一枝独秀”恐难以持久

2016年以来，房地产调控不再采取全国“一刀切”的方式，有效延缓了房地产扩张周期。

因城施策的房地产调控实践始于2016年。随着2015年刺激房地产的政策出台，2016年一二线城市房价涨幅较大，从2016年第三季度开始，中央开始对部分热点城市的房地产市场进行调控。在一线城市和部分二线城市实行抑制房地产需求的调控的同时，三四线城市房地产市场依然在进行“去库存”，这是因城施策的由来。

因城施策确保了房地产投资的总体平稳运行。2016年底至2018年，一线城市和部分二线城市都因为实行各类限制政策，房地产投资和销售呈现下降趋势，但三四线城市在房地产去库存政策的刺激下出现房地产市场的价量齐升局面。此消彼长的结果是总体稳定，2016年、2017年及2018年的房地产投资增速分别是6.9%、7.0%和9.5%。而2015年之前的房地产投资数据不仅年度之间波动较大，而且月度数据之间表现也有较大差异。

分区域看，最近几个月西部地区的房地产投资对全国总体的房地产投资增长贡献份额较大，但已经呈现回落趋势。在因城施策的房地产调控政策作用下，本轮房地产上升周期区域分化轮动现象明显。2018年年初以来，东部城市和中部城市在新增房地产投资中的贡献份额是下降的，西部城市是主要推动力。1-4月，东部、中部和西部地区对房地产开发投资新增量贡献分别为51.4%、15.8%和30.4%。从分区贡献看，东部地区对房地产开发投资的贡献最大，但贡献度较2018年均值回落10个百分点。

进入4月份，新增投资贡献增长较快的西部地区投资增速出现了小幅回落。西部龙头城市商品房市场销售整体弱于全国平均水平。1-4月份，全国商品房销售面积同比下降0.3%；西安、成都、重庆商品房销售面积同比分别下降22.2%、2.43%和19.79%。三地土地市场也已出现降温。1-4月，重庆市成交各类用地同比下降22%，住宅用地下降52%；成都成交住宅用地同比下降7.9%，4月份成都土地成交楼面价和溢价率环比均出现回落。虽然国家统计局公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动中，西安、成都、重庆同比涨幅分别高达23.8%、15.4%和12.2%，但由于在房价统计中存在滞后网签、集中网签等诸多调节手段影响，数据已经无法完全及时反映市场状态。

对宏观经济贡献出现下降

根据以往的货币传导机制，当信贷与货币扩张时，一线城市的金融发达，这些城市的房地产市场率先受到刺激，三四线城市的金融欠发达，受到扩张性货币政策的影响程度要明显小于一线城市，因此当三四线城市的房价开始上涨时，往往是行情结束的信号。而棚改货币化机制打破了以往的货币传导规律，起到了货币政策定向宽松的效果。这就是本轮房地产周期中三四线城市价格上涨持续时间长于以往历次周期的根本原因。

棚改货币化政策实施之后对房地产市场刺激作用明显，但也带来了一些影响，主要表现在有些三四线城市房价上涨过快，对居民消费产生了明显的挤出效应。2018年下半年，政府开始收缩棚改计划。对于房价上涨较快的城市的棚改货币化政策已经逐步退出，2019年的棚户区改造计划比2018年大幅度减少，2019年的计划只有285万套，比2018年缩减超一半。可以预见，三四线城市的住房需求将减少。

作为房地产投资的先行指标，土地市场已经有所反应。虽然4月份以苏州、杭州为代表的长三角地区土地市场一度回暖，但全国土地市场整体依然疲软，土地购置面积、购置价款同比持续负增长。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份扩大0.7个百分点。

龙头房企拿地节奏明显放缓，按权益销售额排名前五位的龙头房企，拿地面积和拿地金额均出现放缓。从过往经验看，龙头房企的战略往往具有一定的前瞻性和引导性，伴随融资环境收紧，房企拿地的意愿和能力也将面临压力。1-4月份，虽然房地产投资在增长速度达到11.9%，但房地产投资对经济增长的贡献却低于历史平均水平。从房地产投资新增量贡献看，土地购置费用贡献高达65.6%，建安投资贡献仅为29.7%。

从国民经济核算角度看，土地购置费是固定资产投资的组成部分，但支出法核算GDP过程中固定资本形成却不包含土地价值。这意味着，对房地产开发投资贡献高达65.6%的土地购置费用是不被计入GDP的。而对GDP能产生贡献的建安投资新增贡献已降至历史同期最低水平29.7%（剔除2018年数据，因房地产投资统计方法由形象进度法改为财务支出法，消除了由于工程垫资、赊购和虚报投资等因素造成的虚高，数据整体偏低，且统计局并未进行数据回溯不具可比性），低于历史平均水平42%（剔除2018年为63.4%）。受此影响，2019年一季度支出法核算GDP中资本形成总额贡献跌落至近5年来最低水平。因此，房地产开发投资对宏观经济的贡献已经出现下降！

房价稳中下跌已成趋势，降价成为必然！

楼市再次回暖，2019年下半年房价会涨吗？

答案是不会明显上涨，个别城市房价还会跌！　　根据最新的楼市统计数据显示：上个月，全国100个重点城市的土地供应面积达到9153万平米，土地成交价累计9617亿，创下了这五年来的同期最高水平。其中，二线城市和云南、广西等地的土地供应明显加速。

开发商在重点区域抢拍土地建房从已经上市的大型房企的数据来看，大房企在今年前4个月拿地积极性明显提升。开发商都是利益为导向，哪里有市场就去哪里建房。二线城市有源源不断的年青一代购房刚需，云南、广西一带又有源源不断的养老旅居购房刚需。

所以大开发商买地建房都集中在二线大城市刚需市场和西南养老旅居市场。

不难预见，今年下半年二线城市（特别是省会）和云南特别是（昆明、腾冲、大理）和广西沿海（特别是北海、防城港、南宁、桂林）楼市会明显升温，房价小幅上涨可能性不小。

但三四线土地供应明显放缓虽然二线城市和广西、云南的土地供应明显加速，但其他区域的三四线城市土地供应和成交量都在明显下滑，一季度三四线土地成交量就下滑了25.8%。

按照住建部门的要求，去化周期低于12个月的要加速土地供应，超过18个月的要减少土地供应，超过36个月的停止土地供应。

大多数的三四线城市库存房去库存周期都超过18个月，甚至有些超过36个月，所以今年三四线城市土地、楼市均降温也是理所当然的。不排除部分三四线城市房价下降的可能。

今年楼市解读：楼市稳定政策不变，但会出现楼市分化虽然说二线城市、广西、云南等地的土地供应加速，开发商抢拍土地建房积极性大幅提升，这些地方房价有上涨空间，但是房价未必会明显上涨。三线城市人去楼空，开发商撤离三四线城市，楼市降温房价有下跌空间但是也不见得能明显下跌。

因为今年的楼市政策就是稳住房价，全国整体都要稳住，每个城市也不能出现明显的房价上涨或者下跌。

所以，今年三四线城市下半年开始房价有小幅下降可能；二线城市、云南、广西这些地方房价大概率下半年回升，最大可能是持续小幅上涨。

按照住建部门的要求，去化周期低于12个月的要加速土地供应，超过18个月的要减少土地供应，超过36个月的停止土地供应。2019年一季度全国楼市去化周期平均1.9年，约22.8个月，去库存压力有点大。特别是内蒙古、东三省、山西和京津冀等地区去化周期超过了5.5年，以上地区的三四线城市的房企会把去库存作为一项重要工作去抓。若是资金压力大，那么相关房企依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势，房价不会上涨。

考虑近期国家房产调控政策松绑和全面放宽落户通知，房企发展重心将转向核心二线城市，购房投资者可重点关注这些区域的房产市场。当然，刚需者没必要太关注房价一时涨跌情况，看好了该上车就上车吧。

继续涨吧，涨到每平米50万吧！那就人好玩呢！