2021年了，中国的房地产还值得投资吗？

2021年了，中国的房地产还值得投资吗？

当下，中国任何城市、任何地段的房地产都不值得投资！

不考虑时代发展脉搏以及当下中国房地产泡沫的极端现实，还教唆人们投资房地产的人，不是蠢、就是坏。

即便是深圳，政策大棒下也难逃厄运： 易居研究院近日发布的报告显示，深圳二手房成交价半年内缩水了15%，每平米降价超过1万元。交易量也像教育股一样腰斩再腰斩。

当然了，你可以选择视而不见，但是，不管你脑袋埋沙坑多深，也无改政策的威力，并且，这种威力还没有削减，下降只不过是开始罢了。

前两天深圳施行大学区招生政策新闻，然后：

不仅如此，小心烂尾楼，记住那些让你投资期房的大V，尤其是小房企期房，以后你好去报恩！

我国房价主要是08年以来拉起来的，尤其是08/16的两次翻倍上涨。但是：

只能说我国过去几十年确实是房地产表现良好，但是，未来肯定不属于房地产。

那些刻舟求剑的人，必被时代巨轮碾碎！

前几天翻了一下2010年房地产历史数据，发现了一个有趣的案例：

2010年单个项目销售金额最高的是太原星河湾的72.02亿，但是销售面积仅34.60万平方米。

好家伙每平方均价过两万了（2.08万/平方米），这可是10年的太原房价，妥妥的高端住宅小区项目。

然而现在呢？挂牌价一路下行，实际成交价甚至跌破2万。

10年弹指一挥间，该小区还是原地踏步。 这就是绝大部分中国城市的缩影，大部分中国城市还不如太原呢！

对于我国未来各种投资的走势，可能是日本+美国的混合体， 一方面我国的人口老龄化进程和日本极其类似，不仅如此，我国人口结构更严峻；另一方面，我国在经济发展方向，尤其是金融系统会像美国那样发展，而且，我国的市场潜力是可以超越美国的。

这个时间节点，房地产大概率走日本当年的路子！

不考虑时代发展脉搏以及当下中国房地产泡沫的极端现实，还教唆人们投资房地产的人，不是蠢就是坏！

一个好的投资（包括股票、基金等金融产品的投资）是以合理的价格买入优质的资产，如果买在泡沫高点，将会付出沉重代价，少则10年时间损失，多则本金永久性损失。

以中国城市当下的泡沫程度，很多人投资客可能面临本金永久性损失。 参考日本东京，至今距离90年代巅峰还相去甚远。

很多国人对实物资产有一种执念，但是，有的金融产品比实物更值得长期投资和传承，比如茅台，比如腾讯。像巴菲特芒格，大部分资产就是金融资产，而不是什么房产，很多有钱人还有家族基金来让家族资产稳定增值和传承。

国内总有人举例说什么02年20万在上海or北京买房了不起，殊不知如果用20万在02年滚动投资茅台，早就资产过亿了。对了，过去20年，茅台并不是涨幅最高的公司。（万科、格力、福耀玻璃、泸州老窖上市以来收益都是千倍）

国人现在更喜欢投资房地产，主要是因为很多人可能觉得房子还有个实物，金融资产有点虚幻不踏实；还有就是过去几十年，房价上涨的惯性思维，这种刻舟求剑思维模式已经深入骨髓。

但是，时代变了，未来没有房地产的席位，未来属于金融资本的未来。当然，买入价格依旧重要！

别被一些说——“投资农业银行”“19年喊四五年城市房价会翻番（这家伙还想对赌来着）”“核心地区永远涨（茅台/腾讯这么核心也要看估值啊，2000年美股互联网泡沫微软股价打三折，直到14年后才创新高，苹果则是5年后才解套，时间成本这个重要因素这些垃圾大V永远不会告诉你们）”——的不负责任大V给忽悠瘸了。

四川房地产一哥蓝光顺利走上华夏幸福、泰禾集团的老路——债务违约，恒大则是到处借钱（甚至特高息钱都要）并且打擦边球打折卖房回笼资，这就是这些大V说的房地产盛景吗？现在只有大房企出问题还有资格上新闻报道，小房企倒闭是无人问津的！

有几个城市2020年房价上涨就得意洋洋的朋友，你怕是没看过19年上半年苏州工业园火爆程度以及之后的惨景，考虑到国家锁死二手房房贷以及“普遍费税五年锁仓期”，你们就是不折不扣的接盘侠，纸面财富怎么来的就会怎么灰飞烟灭！

银行和房地产是形影不离的两个行业，一荣俱荣、一损俱损。上个世纪80年代末，日本房地产泡沫泡沫之前，全球市值前10，好几家日本的银行。之后的故事就不用我赘述了。

今年银行普遍调低存款利率，本质上就是降成本，为什么降成本，因为收益降了，尤其是房地产日落西山，容易钱不好赚了，所以银行必须降息节约成本。

我前年就明确告诉大家，房地产不行，银行也必然不行，别去投资银行板块。有些大V不厌其烦忽悠人投资农业银行，说什么股息，你贪银行股息，它磨损你的本金，人口老龄化和扩大内需下，投资什么不是显而易见么？

过去两年的股市，地产和银行就是难兄难弟，可能还要外加一个保险。

我国银行已经走到了改革关键期，银行暴利时代可能不复存在。 过去很多年，我国的金融系统过去根本就是在为房地产行业服务，我们的货币只是在房地产内部内循环，不断地助推房地产泡沫，泄漏的稍许水分滋养我国实体经济发展。

我国房地产行业有个有趣的现象，炒房地产股票的说“房地产已死不代表房地产股票不行”，炒房地产的说“房地产股票不行不代表房子不具备投资价值”。

还有，我必须要告诉那群自以为是的人，去房地产泡沫不是割自己的肉，高阶玩家遵循的是“他好我也好，大家好才是真的好”的玩法。

维系游戏系统永续健康发展，是智慧管理者的必然选择。

大家不用担心我国银行系统的抗风险能力，很多人容易犯一个错误： 低估我国银行体系的抵御风险的能力，而高估房地产对当下中国经济的重要性。

13年郭树清还在建设银行做行长的时候曾喊出：建设银行有能力应对房价出现腰斩。6月10日今银保监会主席外加央行书记的郭树清喊出：“押注房价永远不会跌的人最终会付出沉重代价。”因此，可以得出一个结论： 中国金融系统已经做好准备了！

6月12日， 国家住房和城乡建设部主管 的 房地产类权威行业媒体 《中国房地产报》刊发评论文章《炒房者是时候放弃幻想了》。

《中国房地产报》刊发的这篇文章基本上和我此前的系列分析不谋而合，也说明我对房地产的认知完全达到了高层所思所想的高度！（新朋友可以去翻阅我对房地产分析的历史文章自可以得到证实！）

郭主席肺腑之言出来后，房地产利益集团坐不住了，开始自以为是罗列郭主席历史言论。 有些脑力不足的人，人云亦云，拿着郭主席历史言论说事儿，殊不知，但凡对中国的经济和房地产有点了解，就会发现郭主席历史言论基本上非常精准。郭主席的历史言论基本上在其说话后2年内兑现。

比如07-08房价腰斩、10-12房地产灰色年份、17-19年绝大部分城市房价明显下降（其中包含北上广），郭主席就是预测不了疫情，否则啊，哪有20年少数城市这一出。

是疫情救了上海和广州房地产，不然，19年的下行趋势不会逆转。你若是不信？去搜索一下19年的新闻，看看广州和上海二手房跌幅！

我劝有些人，盲从前先看看自己跟随的对象，别特么成了被人利用的急先锋、被卖了还叫爽！ （比如子木、樱桃、带某姐/某叔说房等名称的自媒体）

郭主席今时今日地位，放在漂亮国就相当于美联储主席，这种人说的话不认真听取意见、消化吸收，还找些乱七八糟理由抹黑，是不是看到官员就怼能够让你产生莫名快感和骄傲啊，若是如此，你可真够低级的。

评价一个人言行的品质，还是要就事论事，别预设立场、是非不分！

那些想违背国家经济社会发展意志，和国家打对手盘的人，注定输得倾家荡产！

郭树清之后，7月15日社科院某主任也表示：在中国炒房风险会越来越大，甚至说“一些地方下半年会推出房地产试点”

为什么有些城市房价看似上涨，但是二手房却难以变现呢？

二手房买卖和股票是一样的，目前市面上很多人说房价跳涨，说的是挂牌价跳涨，这种挂牌价本来就受卖家和中介完全操控，为了营造舆论热度以及制造恐慌迫使心理素质不行的人高溢价接盘。其实是一种虚假的上涨。

股市股票价格不看挂牌价，而是看撮合成交价，即便你挂牌价涨停，要是没人吃下你的单，对应的股价也不会显示涨停，但是如果恐慌制造很到位，还是会有傻子接盘涨停股价的，但是，能不能封板就难说了。

二手房由于信息不对称，买家完全处于信息端的劣势，任由中介描述，因此，更多的人容易被当冤大头。

我曾经就看到大连某中介自导自演大连二手房价跳涨，所谓的跳涨就是他们中介私自调高价格，然后截图，与无良房地产自媒体里应外合，制造恐慌，忽悠人接盘。

这个世界没什么新鲜事，事出反常必有妖，如果您没有洞察妖孽行径，只能说你道行可能太浅了。

据我观察，近一年的政策密度和质量表明，国家已经在加速清除房地产泡沫，大家做好心理准备！

基于银行普遍收紧资金，炒家和房企为了快速回笼资金，今年末房价或出现明显降幅，或者说只要你可以全款购买，就可以享受7-8折甚至5折这样的优惠（别惊讶5折，5折也没什么，H大前几天已经搞过了）。

现在二手房缩紧贷款甚至停贷，更加不容易套现了。

国家不会让炒房客顺利套现离开了，大门已经关闭！

对于国家不让炒房客套现，在旧文——《 房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！ 》曾阐述过，该文写于春节后， 算是最后的通牒了，要是听我劝，那个时候还是可以临门一脚套现。

部分内容摘录如下：

这意味着什么？国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。

提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。

如果您通过筛选，那证明你是“安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们也不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不可能弃贷的。

大家要防止炒房集团舆论反击，别做接盘侠，别让炒房客跑了！！！

蝶效应已经开始了！

上海、广州等热门城市房价击穿19年末阶段性底部近在咫尺。

广州此前有些地区挂牌价肆意妄为，那其实是一种炒作手段。

近期有新闻报道珠江新城挂牌价降150万，还是太少了，坐等降300万、甚至超过500万的新闻报道吧。

贪婪之人会因为自己的贪婪错过最佳的套现时机，现在二手房已经锁死，大门已经慢慢封闭了。

随着资产泡沫的去除，我国将走向更加健康富强的道路上！

记住房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点。 本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。（请务必分清楚）

总体判断是：

当下中国房地产/房价呈现的下降趋势是北方往南方蔓延，四五线城市往一二线城市蔓延。目前，北方基本上普遍下跌，包括天津、济南、青岛、石家庄、郑州、太原，西南的贵阳、西宁也出现了下跌，以上还是统计局统计出的下跌。（本文仅拿二手房房价作为参考，具体原因不再赘述）

以上现象与人口流动和经济发展状态相一致，目前也就经济较好的东南沿海和一些明星城市较坚挺，但是，随着人口老龄化继续加剧和生育率继续下降，这些地区也顶不住的！

到2023年，也就是3年内必跌，这包括一线二线城市。

我说的跌是最少20%跌幅起步，即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪。

三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧（建议这些城市持有投资性房产的朋友快点变现）。

五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧。

在系统性回答房地产的命运之前，我先把一些小问题给解决了，免得评论区一些朋友不停地重复这些无聊的问题！

1、保人民币还是保房价？

根本不存在这样的选项题，太高看房地产了，当然是保汇率了。近期有学者说我国中长期会放弃汇率稳定，中长期这三个字很重要，而且，类似日本，我国货币短期可能较快升值，但是长期肯定是稳定的。

国家不可能让汇率崩，汇率不稳，人民币还能国际化？学者说的应该不是放弃汇率，而是汇率不会像过去刚性保护，因为为了方便我国资本和企业参与竞争，会逐步让资本自由流动，这样，蒙代尔不可能三角下，汇率只能通过国内的货币金融政策进行间接调整。

人民币国际化，意味着我国更加不可能随意放水，货币金融政策要更加稳定。而且，意味着资产泡沫必须破掉，几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，外循环（如：一带一路）再成功也是给美元做嫁衣。

不管前路多么艰险，人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。

而且，一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义，否则，再成功的一带一路，也是为美元做嫁衣，因为你的一带一路越成功，贸易额越巨大，说明美联储越要开足马力印更多的美钞，这不是做嫁衣，还是什么呢？

2、房价崩了，弃贷和银行风险！

有人谈弃贷风险，刚需我认为几乎不可能，大部分一二线顶天跌三成左右（少数可能腰斩），跌个首付，有多少人有胆量弃贷？而且，一二线才是中国房地产总值的大头，跌个三成银行系统扛不住么？

对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用，小本本将是很多人的命根子，虽然在未来其价值下降。

尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。

普通人最大的陋习就是：高估了房地产的能量，而低估中国金融体系的实力呢？

四五线更不谈了，普通人拼死也会力保来之不易的房子，弃贷是最终的选择。

对于投资客，死多少又何足惜呢！？

一年多来，国家相继出台政策延长二手房免税交易年限，基本上都加到了五年锁仓期

这意味着国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。而且，他们才是弃贷主力军！

3、不是所有的地铁口都是优质地段！

现在的房地产商喜欢炒作地铁概念。

但是，地铁这样的概念只能炒一时，不可以炒一世。还有，现在的地铁不是稀罕物，别搞得像“刘姥姥进大观园”，现在地铁也是要分位置的，如果处于地铁路线图的末尾，乘坐地铁到中心商场也要1个小时，就别谈优势了。

郊区就是郊区，有地铁口也是郊区。

如果你所在城市的地铁并没有形成网状，那何以体现地铁的便捷性呢？只不过是当地zf的面子工程罢了。

有些小城市的地铁未来很可能会停摆，参考珠海运营仅3年的珠海有轨电车面临拆除，虽然珠海是有轨电车，还不是地铁，但是也可以作为参考，因为目前国内各大城市的地铁，大部分靠政府补贴，否则早亏死了。

4、驳斥言论：房价跌了，还是买不起房

经济不好，房价会崩塌，人们会普遍过得很惨，但是，有负债的人注定最惨，因为经济不好意味着失业，如果背负巨额房贷，极可能断贷。

经济危机之时，需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。

有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩！

对于年轻人，如果不是硬刚需（不买房就家庭不和谐、结不了婚这种），最好选择先等等。现在背负30年房贷等价于08和15年错过买房，而且房贷利率普遍很高，相当于国家在劝退。

以前结婚问你有没有房，以后结婚可能就问你有没有房贷，房贷多少年了。

医疗和养老就更谈不上了，挂号我没见拿房产证的，目前国家最新的人口迁移策略，社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面，那就是直接拼人民币了，钱多遇到大病自然可以多活几天，晚年也过得好些。

租售比何其夸张我不想赘述了，租售比不是衡量房价到没到顶的指标，而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样，有的公司市盈率老高了，但是股价却一直涨。

租房最大的缺点就是搬家困难，那是因为我们的租赁市场不完善，不过随着国家大力推荐租赁住房，未来租赁市场肯定会更加规范。

而且，说到底，买房也相当于一个为其70年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租，自我安慰有什么用？还有，您的房子能不能住70年都是问题。70年之后，中国估计7个亿左右的人口，你的房子送人可能都没人要。

6、剥离房地产的教育属性

房地产与教育脱钩，这一点已经在旧文《 ，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

2021年了，还有人想投资房地产，这无异于是1949年加入国军。

2007年6000点买入A股。

6万美元买入比特币。

40块买入中公教育。

48块买入中石油。