地方细则不给力别奢望房价大跌

地方细则不给力别奢望房价大跌

3月25日,广东省率先出台细则,但流于空泛,无甚意义。实质上的行动,集中在两天:3月30日,北京先出地方细则,随后是上海、重庆、合肥、厦门等;31日,大连、济南、南京、深圳、广州、成都等也陆续公布。总而言之,国五条细则要求在一季度公布房价控制目标的35个一二线城市,基本上都卡在最后两天行动了。

情况如何?其实大家只要想想,3月1日公布国五条细则,而这些城市一个个皆坚守不出,只到最后两天或一天,才迫不得已得亮相,就知道他们万分纠结的心态,就知道他们的细则的严厉程度不可能超过国五条细则。结果,也确实如此。

纵观这些城市的细则内容,大致可为三类。第一类城市比较严格。主要是北京和上海。基本上都强调或落实了“四大要政”:房价控制目标20%所得税、限购、二套房贷。京沪的房价控制目标基本一致:保持稳定。这就意味着,房价不能上涨,或者宽泛的说,不能明显上涨,比如基本与CPI增幅一致,也就意味着基本没涨。这一点明显比其他城市严厉。

另外,北京还惊人的提出:进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。不过,限价房既非保障房,又非商品房,吃力不讨好,已经被证明并非上策。故这一条款,口号意义大于实际行动,主要目的还是控制房价涨幅,若房价涨幅难控制,则会加大限价房规模,拉低均价,否则不可能将每年几百万平米此类产品全都实行限价。

北京限购收紧,对于本市户籍成年单身人士,只能限购1套住房。这一政策,去年上海已经执行,在房价高涨时期,可以理解。京沪皆提出根据需要,可提高二套房贷首付或利率。二市皆重申并解释了国五条细则中的个人所得税:通过税务或房管部门,能核实原值的按收益的20%征,不能核实的按核定方式征。

第二类城市不够严格,但态度还行。主要包括广州、深圳、重庆等。所谓态度还行,主要表现在细则内容较长,多数领域都有所明确,由市政府出文件。所谓不够严格,是指他们的房价控制目标,比京沪宽松,皆为:不高于人均可支配收入实际增幅。另外,有些城市没提20%所得税,且限购没有升级,比如重庆继续不限购,广州也没强制从化、增城实行限购。

第三类城市简而化之、一句话新闻。除了上述两类城市,其他城市多数如此,一两句话、一百多字就把细则打发掉了,甚至还有城市不是以市政府名义下发的文件,而只是以房管或土地部门名义,反映出对此事不够重视。这些城市多数只明确了一条:房价涨幅不高于人均可支配收入实际增幅。

接下来,分析三点。第一,20%个人所得税。少数城市提及,多数城市根本没提。这就意味着,短时间内,此税肯定不可能从严落实了。即便讲得较多城市,比如北京:通过税务或房管部门,能核实原值的按收益的20%征,不能核实的按核定方式征,也即继续按总额征。很多城市的税务和房管部门,近几年才开始将房屋交易价格数据输入电脑、建立信息系统,之前成交的商品房数据没法方便的核实,也就难以按20%征。

广州细则提出:我市将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前,市地税局牵头、市国土房管局配合,正在对具体操作细则进行研究,待明确后将及时向社会公布。也就是说,在研究明白之前,广州不会从严落实的。然而,这也不能全怪地方政府,因为国税总局本该制定一个执行细则,否则地方政府没法严格落实,即便能够核实原值,还涉及到如何扣除装修费、贷款利息、交易税费等细节问题。

第二,房价控制目标。除京沪外,其他城市皆为:房价涨幅不高于人均可支配收入实际增幅。大家好像商量好了似的,或者说之前可能征求了国家相关部门的意见,才有如此统一的口径。而2011年,各地的这一目标是存在差别的,很多城市是房价涨幅不超过GDP增幅或人均收入增幅。为何这次大家一致选择人均收入为参照系,而非GDP?2011年,我国GDP增幅为9.3%,而收入实际增幅为8.4%(扣除CPI),也即当时参考GDP对地方更有利。而2012年,GDP增长7.8%,收入实际增长9.6%,按此推测,2013年收入增幅很可能会继续高于GDP,所以参考收入增幅对地方更有利。

国五条细则的要求是:要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。什么叫“基本稳定”,严格讲是不能上涨,不严格的讲,也应低于5%,或者说基本与CPI增幅(政府控制目标是2013年上涨3.5%)。如此看来,除了京沪以外,大部分地区都制定的偏宽松了。当然,这其中也应为地方政府考虑两点:一是近几个月,主要是一线城市房价涨幅大,多数二线房价还算温和;二是今年的房价统计须剔除保障房因素,实现难度大于2011年。

第三,限购升级。国五条细则要求:限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

结果呢,只有北京进一步升级。其他城市基本没有落实。比如,广州下属的从化和增城之前没有实行限购,而这次广州细则的说法是:从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文,切实采取有效的房地产市场调控措施,确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。并没有要求二市实行限购。还有其他城市亦如此,比如南京、成都等,以前皆未限全市范围,此次他们的细则也没提出要将未限购地区纳入限购范围。或许,有些城市的城区,房价确实没有大涨,但既然国五条细则,是以国务院名义下发的、要求的,地方政府公开违悖,似有不妥。

总而言之,本轮调控,各地在落实国五条细则方面,出现了较大的差异性,少数城市表现不错,有些地方不够积极。部分措施没有被很好的落实,既有中央部委(比如国税总局)没有及时出指导意见、地方无所适从的原因,也有部分地方政府固步自封、自以为是的嫌疑。整体来看,地方细则的落实程度低于国五条细则的要求。那么,其对于市场的影响,也不宜高估。