高负债的房地产开发商真的会破产吗？

高负债的房地产开发商真的会破产吗？

恒大，你能不能自信点，真是给我整笑了，数你负债高，我这还帮着你们解释呢

你就偷偷把问题改了？

以下是正式答案：

在讨论房地产负债的时候，能不能稍微有点常识

我国房地产行业实行的是预售制

在房子正式交付前，房地产商收的房款都算作负债

换句话说，你卖的越好，收的房款越多，在交房之前你的负债就越高

真正讨论企业负债是否过高，要看有息负债

这才是我们一般情况下讨论的负债，还的时候要付利息，真正融资或者借的钱。

这几家房企的有息负债是多少呢？

碧桂园，有息负债3420.4亿，数据截至2020年6月

恒大，有息负债8355亿元（确实有点高……），数据截至2020年6月

万科，有息负债2253.2亿元，数据截至2019年12月 （万科的近期的财报只提到了短期的有息负债，我查到的最新数据就是2019年的。）

对于一年销售收益，动辄3000亿+的房企来说，很多融资机构是迫于政府监管

要不然巴不得给房企借钱，挣利息。

还破产，真的想多了！！！

世界500强的恒大，可能没有看上去那么强大。

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重组求救传言

9月24日上午，一份题为《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》的文件在网上刷屏，恒大旋即被推上了风口浪尖。

这份报告称，2016年10月3日，恒大地产与深深房达成重组上市合作协议，深深房（000029）发行A股股份购买恒大100%股权，恒大集团成为深深房控股股东，期间恒大地产引入1300亿元战略投资。

如果重组未如期完成，恒大资金将大幅减少，2021年1月31日将偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿分红，而恒大的负债率将一路飙升至90%以上，触及三道红线，现金流断裂。

这份情况报告内容显示，截至2020年6月30日，恒大集团有息负债余额达8355亿元，公司须在2021年1月31日前偿还战略投资者本金，并支付分红。恒大集团恳请支持重大资产重组，若重组未能完成，可能引发一系列系统性风险。

24日晚间，恒大集团在官网和港股的上市平台中国恒大也发布公告，就上述情况报告予以回应。

恒大集团声称：近日，网上流传有关我公司重组情况的谣言，相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害。我公司强烈谴责，已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益。

2

对赌协议到期

虽然恒大否认了该份报告的真实性，但相关内容所提重组事宜，却真实存在。所谓重组，是恒大集团旗下之恒大地产回归AA股，深深房回归A股，此事最早发轫于2016年。

根据恒大公告显示：2017年6月13日，股票代码为3333的中国恒大把旗下的恒大地产分拆，重组进深圳上市公司代码为000029的深深房这个壳里，从而实现A股上市。按照恒大和许家印的畅想，假如上市之后，中国恒大将有两个上市平台，香港的3333和深圳的000029。

期间，恒大为了能回A股，已经做足了充分的准备。它把总部和业务重心带到了深圳，给深圳增加了一家世界500强企业。中国品牌记者曾见证过恒大总部从广州搬到深圳的这一过程。

此外，恒大为了更好的推动与深深房的重组工作，还开启了一系列资本运作，稀释恒大集团在恒大地产中的股权占比，以符合相关上市条款的要求。根据公开资料显示：2017年1月2日，首轮战投落地，总金额300亿；此后的第二轮和第三轮引战分别发生在当年6月1日和11月6日，包括中信、山东高速、深业集团、苏宁、中融等特大型国有企业集团及民营企业，均成为恒大地产的股东。

三轮增资完成后，战略投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元资本金，共获得恒大地产扩大股权后约36.54%权益，而原来持有恒大地产100%权益的凯隆置业（恒大中国全资子公司）的持股比例下降至63.46%权益。

但是，引战时设置的对赌条款，也为恒大重组留下隐忧。恒大地产要向战略投资人承诺，公司在2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于人民币500亿元、人民币550亿元及人民币600亿元。三年合计盈利总额1650亿。如果到2020年恒大地产未能完成重组深深房实现回归A股计划，战投有权利要求凯隆置业及恒大集团董事局主席许家印回购相应股权，或者由凯隆置业无偿向战略投资者转让部分恒大地产股份。

这意味着，如果恒大不能在2021年前重组成功，恒大和许家印要履行对赌协议。最近市场层面有传言，9月18日的苏宁电器投资者会议上表示，苏宁相关人士表示，若2021年1月份恒大地产不能如期在境内重组上市，苏宁计划行使相关条款，要求拿回200亿元人民币战略投资资金。

那么，恒大会破产吗？

目前按照媒体的判断，恒大还不具备破产的可能性，恒大现在拥有2.4亿平方米的土地储备，总货值高达3万亿，只要出售土地储备，就可以偿还所有短期债务。不过，市场的风云总是变幻莫测的，“有恃无恐”地加杠杆，终究受到市场的惩罚。

首先，说一下整个房地产的业态吧，简单来说房地产企业就是一个周期性的行业，拍卖土地，建设，员工的工资等费用，还有一些比较大的项目还需要对于周边的配套、道路、绿化等，都是一笔很大的支出，一般的房地产企业对于动辄几千万甚至几亿几百亿的资金都是没有办法全部自掏腰包的，所以一般都是向银行贷款，然后先进行楼盘的建设，取证，出售，最后将银行的贷款还清，开始下一个项目，赚取其中的差价，这种需要短周期的运转才能使得一个房地产企业慢慢成长以及盈利，所以中国房地产的企业负债率都很高，这是行业特性所决定的，所以，对于国内房地产行业来说，负债是很正常的，没啥大惊小怪。

其次，楼主说的这几家房企，都是国内数一数二的龙头房企了，在国内深耕这么多年，项目数以万计，固定资产就很雄厚了，所以说破产，那真的是想多了，虽然说负债高，但是收益也很高，高周转高回报的产业，正常看待就可以了。

我认为这些开发商虽然负债很高，但是破产的可能性非常小，甚至是不可能的。为什么呢？因为这样的房企体量都太大了，牵涉着方方面面的问题，轻易破产的话对社会来说是不可承受之重的。所以，政府层面救市的可能性很大，保持社会基本稳定是不可能违背的一条基本原则。

另外，这些大企业早已经不是单纯的只从事房地产业务了，他们已经发展成了多元化的集团公司，拥有着许多的优质资源，因而自身的造血能力是非常强劲的，就拿这段时间的物业分拆上市来说吧，很多房企都瞄准了自身的物业板块，这就是充分利用了自身优质资源造血的一个具体例子。

另外，对于这种大品牌开发商来说，他们的市场占有率更高，品牌的市场号召力也更强。整体来看，大品牌房地产企业普遍保持营收与利润的双增长，资产回报率也保持较高的比率，通过缩短销售回款的周期，保证自身时刻拥有大量现金流做支撑，在增收入的同时也在积极降负债。

最后，再从国家的发展阶段来看，城镇化的进程远没有结束，城市群的发展也在继续，这些都必然促进房地产市场进一步发展，各大房企依旧有能力保证自己的可持续健康发展

不至于破产吧，像这些企业都是重资产持有企业，手里也有大把的土地储备量，不行就卖一些项目，卖一些地，缓一缓；万达不就是个例子吗。

怎么可能破产，你知道碧桂园，万科有多少土地储备吗？很多很多地都是几十块钱，几百块钱一亩拿的。你敢信么

早在今年3月，恒大就全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,核心是降负债，而业绩的高增长无疑成为降负债的基础和前提。从疫情时期率先网上卖房，到超大让利抢占“金九银十”，恒大始终狠抓销售，依托史无前例的优惠力度、高品质高性价比的产品，实现了高增长。除了不断推动业绩高增长外，今年以来，恒大还借助配股引资、分拆优质资产上市、提前偿债等一系列举措，全力加速“减负”。分拆优质资产上市，也是恒大降负债的重要手段之一。目前，恒大正加快汽车和物业管理的分拆上市进程。华泰证券认为，物业和汽车的上市将有望为公司新增约500亿的现金流。银河联昌预计，此举将帮助恒大净负债率将大幅降至100%以下。恒大降负债成果显著。在以上种种举措的同时作用下，恒大降负债目标有望提前实现，公司经营也将朝着更稳健的方向前行。

碧桂园目前主要在高效率、成本力、产品力、营销力、服务力、科技力六个方面发力，5个力形成合力，会对碧桂园销售，利润的提升产生积极正面的作用。”莫斌说。值得注意的是，上半年碧桂园资金流动性较充裕。半年报显示，碧桂园可动用现金金额为2055.2亿元，占总资产比例10.5%，另有约人民币3288.1亿元银行授信额度尚未使用。上半年，碧桂园有息负债总额下降至约3420.4亿元，较去年下降7.5%。净借贷比率为58%，远低于行业90%的均值。截至目前，碧桂园已经连续多年保持净借贷比率低于70%。此外，其回款率仍然保持较高水平。上半年，碧桂园权益合同销售回款额约为人民币2509.3亿元，权益销售回款率为94%，已经连续5年高于90%。

万科A还在租赁市场、仓储物流领域发力。前三季度，公司租赁住宅业务新增开业0.85万间，累计开业约13.58万间，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为95.3%。公司称，租赁住宅业务持续落地服务的标准操作程序（SOP），明确服务的底线标准，开展服务品质提升、客户关怀等主题活动，获得较好效果。

所以各家还是比价稳的，不必担心。

关于负债率，任何集团都会存在这种财务情况，无非轻重而已，从目前国家产业布局分析，房地产还是作为主产业之一，虽然唱衰的不少，不至于破产严重，毕竟中国庞大的人口基数放着，房改以及城市扩张都需要建设。

恒大作为中国知名的地产商，客观来讲实力有，但是在二三四线较多，量大，但是始终跻身不到品质开发商行列，作为广州有名的公司，目前也已经布局了包括新能源汽车，足球，生命健康等产业，资金是能调动的，所以你的担心是多余的。

对恒大负债率高的问题是不是也没有那么紧张了。如题主所说，好多小开发商破产了。现在的经济形式是，不管那个行业，小的那部分基本上都很难生存了。以大吃小，中小型企业在夹缝中求生存求发展的局面已经形成。而针对恒大这样宏大的房产开发商，在目前的形势下，还是有抗体的。我们可以看到，近些年恒大的一些动作，将触角延伸至各个领域。这也是对房产趋势做的一些战略性调整。

比如，恒大从2018年开始涉足的新能源汽车。虽然传传统汽车市场进入了寒冬期，增速放缓，但是新能源汽车却增长迅速。恒大看准商机，动作也很快。2019年1月到2019年3月，豪掷150亿，收购了做电动汽车的NEVS公司和做轮毂电机的泰特公司，还入股了卡耐新能源等公司。

恒大的这种多点开花的投资模式，还有作为主要的房产企业之一，当地政府的扶持和加上国家一系列的宽松政策，恒大并不会破产。高负债率是房产企业的一个特点，中国未来的房产企业还是需要靠这些大企业来撑住的。

高负债就一定会破产么？这个问题落脚点就是在于负债

负债不是问题，过度负债才是问题！卡神小组给朋友们举个简单的例子，朋友们都知道信用卡有免息期，假如持卡人的可用额度是10000元，那么持卡人就拥有在最长50多天内对这10000元的免费使用权。这10000元可以用于日常消费，也可成为赚钱的资本，比如购买原材料自己加工再卖出去。背负了50多天的债务，却获得了未来赚取更多收入的机会，某种程度上这笔账还是很划算的。

另外，对企业来讲如果企业没有任何负债，那么企业的财务状况可能并不完美，因为企业可动用的只有自有资金，在各类资源的使用上具有局限性或面临一定的周转压力，不能借助外部被放大的资本推动公司更快更好地发展。由此可见，不管对个人还是企业来讲，负债都是有一定存在必要的。

再说说这几个企业的副产业，万达养猪，万科弄物流，恒大造汽车、碧桂园整高科技，所以说负债别怕，可劲造起来即可

本质上所谓的负债其实包含了很多尚未销售和开发出去的土地储备，这些资源也会称为不良资产包括在所谓的负债里面。房企土地储备规模丰厚，意味着后续发展有保障，但房企土地储备过多，特别是近几年新增的土地储备过多，则意味着较多的资金沉淀。中房智库对已经发布2019年度业绩的50家上市房企的土地储备情况进行了梳理，有如下发现：

2019年销售面积TOP10房企，除了金科股份和建业地产外，2019年末公司总土地储备面积均超过7600万平方米。其中1亿平方米以上房企有6家。

2019年销售面积TOP11—TOP20房企，2019年末公司土地储备面积基本在3800万—6900万平方米之间，蓝光发展除外，土地储备面积只有1772.5万平方米。

2019年销售面积TOP21—TOP30房企，2019年末公司土地储备面积大部分在2000万—3800万平方米之间。美的置业、中国金茂除外，两者土地储备面积均超5000万平方米。

2019年销售面积TOP31—TOP40房企，2019年末土地储备面积大部分在1000万—2700万平方米之间。只有华发股份除外，土地储备面积不到700万平方米。

2019年销售面积TOP41—TOP50房企，2019年末土地储备面积大部分在300万—800万平方米之间。但中交地产和合生创展集团除外，前者2019年末土地储备面积为1466平方米，后者高达3111万平方米。

以恒大为代表。在3月底的2019年业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印提出，未来恒大将要严控土地储备规模，接下来三年时间，每年要降低约3000万平方米，到2022年降低至约2亿平方米，实现土地储备负增长。

恒大计划压缩未来3年的新增土地规模，一是源于降负债需求，二是自身土地储备足够大。但是，压缩规模不代表不拿地。进入4月份以来，恒大连续在北京、广州、昆明、哈尔滨、成都、温州、重庆等一二线城市拿地，不到一个月拿地金额已超过200亿元。

为什么不会？他们的经营方式是上杠杆滚雪球式发展，必须保证一定的增长速度，而且极度依赖外在经济环境宽松。当经济气候变化，不再支持整体发展速度，房企必须要有壮士断腕的勇气，及时收手收缩或转型；有些贪恋眼前格局眼前利益者，极有可能因为反应迟缓而铸成大错，应了红楼梦那句“身后有馀忘缩手，眼前无路想回头。”

这个不好说，涉及房地产开发的企业很多种，有国有资产公司的，有海外投资的，有合资的，因为这些企业的主营业务也许不是房地产，但也涉及房地产，还有一些专门做房地产开发的大型央企，大型私企，他们的活跃程度很高，融资能力强，然而一些小城市的本土房企并不是有好日子过，因为近些年，陆陆续续有众多知名品牌的房企入住到县城，比较发达的乡镇开发地产，把当地的小企业的财路都挡死了，所以本土的小房企的生存能力有限，进而破产的都是他们的份了。

多少房企倒闭，在于国家政策，在于企业实力，在于融资能力，更在于百姓信任和放心，如果这些都没法做到，你不破产谁破产。

小城市的房企很难熬，倒闭的终究是他们，出头之路就是打造自己的品牌，提高自己的融资能力，开发更好，百姓放心，满口皆碑的好项目。

从房企收入来源看，中国指数研究院（简称“中指院”）指出，短期开源渠道少，主要还是线上销售，要抓住复工节点恢复线下销售。建议通过合作开发、出让项目或土地、降价促销等形式保障现金流稳定。

中指院表示，应适当鼓励金融机构通过加大贷款投放额度和力度、推出疫情专项贷款、加快贷款审批进度等方式，帮助房企解决资金流动性问题，保障城市开发建设顺利进行。

2月15日，证监会发布《关于修改〈上市公司非公开发行股票实施细则〉的决定》等文件，支持上市公司引入战略投资者。太平洋证券表示，虽然文件没有直接提及房地产，但不排除有限放开房企定增的可能性。特别是对于部分负债率较高、资金链比较紧张的房企，放开定增既可以化解风险，又可以起到降杠杆的作用。

为保证销售不掉线，尽可能回款，诸多房企开展线上营销。据克而瑞监测，房企200强中有143家重启或新推出线上售楼处，107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处。

乐居控股推出的“好房线上购”营销平台受到开发商欢迎。截至目前，已有13家品牌房企超过500个项目已确认加入。

中国证券报记者调研发现，线上销售多为微信建群通过视频或语音群聊，由楼盘值班销售经理视频展示沙盘和样板间，介绍楼盘信息；或发送VR视频及户型图片同步观看讲解。不过，部分房企小程序频繁出现无法观看VR视频的情况。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹指出，由于不动产推介和交易的特殊性，线上销售面临一定困难，不能完全替代线下销售活动。

消费者多倾向于线上看房了解情况而非购买。贝壳研究院调研数据显示，60%的受访者表示不会在线上购房，但会在线上看房源信息、咨询购房事宜。29.2%的受访者表示愿意在线上买房。

中指院认为，房屋交易最终还是在线下，线上促销更多是引流蓄客，以便在疫情结束后，抓住需求释放的市场机会。但线上销售模式可能引发行业新一轮变革。中小房企不能等待市场转暖，主动出击才能赢得竞争，包括加大项目宣传，利用线上渠道全方位蓄客；适度采用优惠折扣等促销手段吸引消费者；加大圈层营销，利用口碑传播加大渗透率，促进实际成交。

房地产是资金密集型行业，并不会破产，本身资产都是在线的。“中国房地产黄金20年过去了，现在是回归房地产实体经济的属性。实体经济是真正买土地、建房子、卖房子，然后取得合理的利润。在此基础上，买了土地就能够赚大钱的时代已经过去。在回归商业本质的时代，公司提出了要把房地产从金融属性向实体属性转变。在融资收紧的背景下，“降负债”成为多数高杠杆房企的头等大事，而龙头房企已经率先行动起来。恒大的新战略是什么？——高增长、控规模、降负债。实现销售额的“高增长”，是恒大新战略的第一个目标。

9月以来，恒大将物业老股分拆转让，引入235亿港元战投，包括马云、马化腾等人，为此许家印出让了约30%的恒大物业股权。

之前大手笔投资的新能源汽车也在卖股。继恒大健康（汽车）进行配股融资40亿港元后，11月1日，恒大将其持有的广汇集团40.964%股权转让予申能集团，转让总金额为人民币148.5亿元。广汇是恒大在两年前买入的，主营业务包括汽车销售等。

在集团公司层面，恒大也进行了配股。10月14日，中国恒大公告拟配发及发行最高约26.29亿股新股份，预计可得融资净额约42.56亿港元，投资者阵容豪华，包括全球最大公募基金Vanguard（先锋基金）、挪威央行主权基金Norges Bank等。

这次股权融资完成后，许家印家族对中国恒大的持股将从77.78%稀释至76.26%。除此之外，销售回款将成为恒大降负债的最大筹码。而且，除了回款与土地支出的增减，恒大在多个方面也已具备了大降负债的条件和优势。比如，恒大实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，严格管控开发建设的各个重要环节，形成强大的开发建设管控能力和成本控制能力，因此能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本，确保能够实现降本增效。

看一下目前的公司哪有不负债的上市公司呢 毕竟人家有经济实力 再说了 大公司都要养活那么多的员工 要是那么轻易就破产了 对社会的影响是多么的大 不利于社会的稳定 国家也不可能看着那么多的人员没有工作 那样也不利于社会稳定

人家既然能融资那么多 自己投入的钱更多啊 人自己都不担心 我们就投入一点钱 连人家零头都不如 要是说稳定赚钱的话 还是大公司靠谱 这个是不用质疑的 往坏了说 人家也承担得起风险

这种这样的大公司有一定的负债率也是正常的，只要它的资金链维持一定的流动性，并且有新的楼盘推出销量，可以的话是没有问题的。如果没有出现到期债务不能偿还或者债务清偿能力明显下降情形的，公司就不会破产。

只是恒大目前的财务状况显示负债率高，主要原因是恒大开发的产品滞销积压过大而导致，这也是受疫情影响，只是暂时的，很快就会过去，以走出困境。一个企业的生存和发展，一路走来，跌宕起伏，起起落落，实属正常，经过一番摸爬滚打，更能历练出屹立不倒的性格。

有些房企现在最大的问题不是负债率太高，而是负债率太低。经常看到有人拿某某地产公司来说事，认为当前的行情对这种低负债的企业是极大的利好，这并不是一定的。

事实上，很多国资地产企业之所以在2015年这一波地产爆发期掉队，就是因为自身属性原因导致资产负债率不能得到提升，眼看着酝酿了5年的大行情，却捉襟见肘，只能坐视恒大、 碧桂园 、融创这样的民企一路狂飙，把后面的部队越拉越远。

2019年年初，融创曾经说过要降低负债率，但2019年中报出来，大家却发现其资产负债率不但没降，还上涨了一些。直到2019年下半年，融资被严控，很多想提升负债的企业错失了最后的机会，才知道老孙对大势判断如何有先见之明。

地产开发，比的就是负债能力和管理能力。设计、施工、销售、物业都可以外包，但钱一定是自己借、自己管的。管好钱，用好钱，这才是开发商的主业。

对有些企业来说，高负债意味着优势最大化，能把自己的强势成倍数去放大。但对有些企业来说，高负债也可能成为催命符，数十载的积累，会因为资金的周转不便而毁于一旦。

想在财报上看清楚这两种公司的区别是很难的，仅就并不并表这一项，就能让最高明的会计师被完全误导。就像一个侦探小说，读者猜了所有的可能，但凶手却是书中从来没出现过的人物，这绝对不是读者的错。这样的书是没法畅销的，但这样的报表却是地产界的主流！

功夫在表外！以后大家在判断高负债房企是否健康的时候，可以应用一个指标，就是“负债土储比”。由于国内的土地一直都是流动性较好的优良资产，尤其是一二线核心城市的配套成熟地块，可以说是全国最好的核心资产。而这些土储不能全部按公允价值直接并入房企的净资产，这就导致我们看到的所有负债数据都是失真的