2018年南京二手房成交7万多套！成交均价首破3万！

2018年南京二手房成交7万多套！成交均价首破3万！

2018年在市场调控加持下，南京二手房市场持续下行，成交量同比下滑了22.65%，对比2016年则出现了腰斩的情况；但二手房成交价却逆势上涨，突破了3万大关。从挂牌行情来看，由于成交周期明显拉长，导致不少业主选择尽早出手，挂牌量也有所上涨，另外受到成交价上涨的影响，挂牌价格也同步上涨，但市场整体还是呈现出供过于求的现象，不少房源有价无市。

新房总成交量5.36万套，同比跌了13.8%。成交量下跌一方面跟上半年上市量萎缩有关，另一方面，下半年市场确实有所降温。随着上市量的井喷，库存量高企，市场上供过于求，部分非热门区域楼盘价格仍偏高，导致去化情况不理想，但一二手房倒挂严重的河西、南站、仙林等板块，仍是一房难求。无论是从成交面积还是成交价格方面，今年大户型的改善盘都进一步增加，换房需求的客户也会逐步增多。

Part.1 二手住宅篇

1、全年成交70959套 同比下滑22.65%

2018年南京二手房成交量70959套，同比下滑了22.65%，相比2016年市场最好的一年则出现了腰斩的情况，在市场调控逐渐收紧的情况下，二手房市场降温明显，成交量基本回到了调控放开前的水平。

从全年成交来看，4-8月全市成交量明显处于全年峰值，一方面是受到了传统的3-5月教育置业影响，另一方面上半年新房上市量较少，也分流了一部分客群到了二手房市场，而“人才引进”计划、公积金贷款政策利好也都起到了促进作用。

2013年-2018年南京二手住宅成交量及同比情况

数据来源：南京网上房地产，单位：套

2、鼓楼成交量最高 突破1.5万套

从各区成交来看，全年鼓楼成交量最高，达15350套，占比全市21.63%，鼓楼拥有优质的教育资源，学区需求大，且区域内低总价、老破小房源备受刚需青睐，二手住宅市场一直较为活跃；秦淮成交量9737套，排名第二位；江宁由于房价相对较低，且部分区域配套也十分完善，成交量达9304套，排名全市第三。总体来看，受到市场下行影响，南京有六大区成交量出现了下滑情况，全年仅鼓楼一区成交量突破了万套。

2017-2018年南京各区二手住宅成交量情况

3、成交均价首破3万 达历史最高值

根据南京我爱我家研究院统计，2018年全年南京二手房成交均价在31040/㎡左右，同比去年的28145元/㎡上涨了10.29%，整体成交均价也首次突破3万大关，达到了历史最高位；全年的价格峰值在5-6月，主要是受到了教育置业的影响，拉高了整体成交均价；自5月开始，南京二手均价已逐步稳定在3.1万/㎡上下，年末价格出现了小幅回落现象。

2018年1-12月南京二手房成交均价情况

数据来源：南京我爱我家研究院、中指研究院，单位：元/㎡

4、九区价格均上涨 鼓楼成交价最高

从各区成交价来看，2018年鼓楼成交均价最高，达39854元/㎡；建邺排在第二位，均价37273元/㎡；玄武均价35722元/㎡，列全市第三位。同比来看，南京九区二手房价格均有所上涨，其中江南六区涨幅较大，鼓楼、秦淮、玄武涨幅排名前三，涨幅在11%-13.5%之间；而郊区3区价格涨幅都较小，在2-3%之间。

2017-2018年南京各区二手房成交价格情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

5、挂牌量上涨5.6% 挂牌价格同步上扬

根据南京我爱我家研究院数据统计，2018年南京二手房挂牌量达153111套，同比上涨了5.6%；挂牌均价30215元/㎡，同比也上涨了7.8%，从挂牌和成交来看，市场供给量明显大于需求。在市场大环境偏下行趋稳的情况下，市场成交周期明显拉长，前两年不少投资购房的业主也纷纷选择出手，特别是下半年出现了一定程度上的有价无市现象。

2018年1-12月南京二手住宅挂牌量和挂牌均价情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：套、元/㎡

6、60-90平房源最受购房者青睐

从成交房源面积段来看，60-90平占比最高，达40.8%，占比同比2017年小幅上涨了2%；60平以下排名次之，占比为31.7%；而120平以上大户型成交量仍较少，累计占比仅9.6%。总体来看，各个面积段占比变化不大，市场需求仍以刚需房源为主。

2017-2018年南京二手房成交房源面积段占比情况

数据来源：南京我爱我家研究院

7、总价集中在100-300万 占比达72.7%

2018年南京二手房成交房源总价段主要在100-300万，其中100-200万占比为43.66%，200-300万占比29.02%；300-400万占比12.22%，排在第三位；总体来看,200万以上房源占比明显增加，也在一定程度上反映了2018年南京置业门槛再次提高，购房成本在逐年增加。

2017-2018年南京二手房成交总价段占比情况

8、最受欢迎二手房商圈：桥北

9、最热门二手房小区：明发滨江新城二期

Part.2 商品住宅篇

1、成交量创7年新低 房价微涨

2018年，南京楼市在严厉的调控政策下持续降温，商品住宅全年总成交量只有5.39万套（不含高淳、溧水），同比2017年下跌了13.8%，成交量只有2016年的一半不到，创下2012年以来的新低。2018年商品房均价同比2017年微涨，但增速放缓。

2011-2018年南京商品住宅成交量价情况

数据来源：南京网上房地产、CREIS，单位：套，元/㎡

2、浦口成交位列第一 建邺房价最高

从各区域成交量来看，2018年浦口区商品住宅成交量位列全市第一，共成交了13744套，同比去年涨了41%，主要得益于浦口今年供应量充足；但排名第二的江宁区，成交量较去年下滑40%，江宁今年上半年断货，下半年才迎来开盘潮。同比去年跌幅较大的还有六合区、雨花台区和玄武区，一是由于上市量不足，二是板块热度也不算高，造成成交量下跌。

各区成交价方面，除六合区，其余南京主城八区房价均突破2.5万/㎡，其中建邺区房价最高，但由于限价，建邺区新房均价对比去年没有太大变化，鼓楼、秦淮价格排在全市第二、三。

2017-2018年南京各区商品住宅成交情况

3、全年供销基本平衡 年底供过于求

从各区域成交量来看，2018年全年南京商品住宅供销比为1.02，较去年同期0.9来看，供应量进一步增加，供求基本保持平衡。上半年由于上市量不足，供销比基本在1以下，市场供不应求；而下半年随着上市量的激增，多个月份供销比超过1，有的甚至达到2以上，市场供过于求。

2018年1-12月南京商品住宅供销情况

数据来源：CREIS，单位：套

4、全年开盘300多次 摇号中签率创新低

2018年南京共开盘317次，新增商品房7.38万套（包含高淳溧水）。上半年受限价政策影响，多数楼盘捂盘不开，导致上市量低迷，下半年南京限价政策放松无望，而房企为了冲刺年终业绩，纷纷抢开入市，9月之后上市量一直保持高位，12月达到峰值。

2018年1-12月南京商品房开盘情况

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：次、套

从板块来看，江北板块今年一直是南京楼市的开盘大户，共上市17590套房源，占比23%排名第一；其次是都市圈高淳溧水板块，今年上市量更是力压城北、江宁，成为第二名；而以往上市量的主力江宁板块，由于上半年供货比较少，影响了全年的上市量，只排在了第四位，而六合、仙林、城东、城南等板块上市量较少。

2018年南京商品房各板块开盘占比情况

2018年共有100多家盘进行了公证摇号，摇号中签率在10%以下的有32个限价盘，中签率最低的是亚泰山语湖，低至0.5%，而去年摇号中签率最低的也是亚泰山语湖，去年中签率为4%。今年楼盘的摇号中签率普遍比去年还要低，主要还是因为限价盘数量越来越少，摇号中签率低的前十名里，大部分楼盘已经收官。

2018年南京楼盘中签率排行TOP10

5、库存量持续增长 去化周期拉长

2018年南京商品住宅库存量从年初的2.2万套，一路增长到年底的3.2万套，如果加上溧水高淳的库存量，总库存量到了4万以上，年初的供不应求情况有所好转。而去化周期今年平均达到了6个月左右，明显比去年拉长。

2018年南京商品住宅库存量及去化周期情况

数据来源：南京网上房地产、CREIS，单位：套、月